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- 건설산업전략연구소 2010년 분양 시장 분석 자료 목록입니다. 최근 주택 시장의 변동은 도심재생사업으로 부터 출발하고 있습니다. - 인구 가구수 증가로 인한 변동은 점차 영향력이 약화되고 있는 반면에 도심재생사업이 새로운 수요, 공급 변동 요인으로 떠 올랐습니다. 기존의 주택 시장 분석 방법으로는 시장 변동을 이해하기가 어렵습니다. - 2010년 건설산업전략연구소의 주택 시장 분석 자료는 주택수요를 구매력 측면에서 상환 가능한 주택 담보대출액과 부동산 자기자본(자가, 전세 기준)을 참고해서수요자의 현재 주택 점유 형태(자가, 임대)에 따라 적정한 평당 분양가격이 어느정도 인지를 산정하고, 지.......

1. 주택 구매 지수 개요 - 주택 구매 능력은 소득의 범위 내에서 주택을 구매할 수 있는 능력을 의미하며, 소득이 높을수록 주택 구매 능력이 커지고 주택담보대출 금리가 높아질수록 주택구매 능력이 약화됨 - 주택담보대출을 받은 경우에 매월 상환하는 금액은 주택 가격에 담보 대출 비율을 곱한 담보대출 금액에 이자를 적용한 액수임 ․담보대출 이자의 변동에 따라 주택담보대출 상환액이 달라짐 ․주택 담보 대출 비율(LTV)은 시기와 지역에 따라 달라졌으나 대략 60% 내외였음 - 평균적인 가구가 조세 및 공과금을 제외한 가처분 소득 내에서 25% 정도의 주택 담보대출 이자의 부담으로 무리 없이 매입.......

8월 중순 이후 전세 가격이 급등하면서 정부가 전세 급등 대책을 내놓았다. 전세 수요자들의 자금 지원 확대와 오피스텔과 상업용 건축물을 주거용으로 짓는 것을 확대하는 것이 골자다. 　전세 가격 상승의 쓰나미가 닥치면, 단기간 내에는 마땅한 대책을 찾기가 쉽지 않은 것이 사실이다. 신규 주택 건설에 인센티브를 부여해도 그 효과를 보려면 최소 6개월은 걸리기 때문이다. 올 들어 꾸준한 전세 가격 상승은 작년 금융위기에 따른 부동산 시장의 충격이 최근 경기 회복 조짐에 따라 서서히 원위치하는 과정으로도 해석할 수 있다. 　이런 점을 감안하더라도 필자는 이번 정부 대책이 미흡하다고 본다. 특히 부동산 가격 .......

주택 순환국면 이론은 주택의 실거래 가격과 실거래량을 기준으로 주택 시장 국면을 파악한다. 주택 순환 이론에 의하면 주택 시장은 6가지 국면으로 나누어지는데, 제1국면은 가격이 상승하고 거래량이 증가하는 국면이다. 우리가 흔히 가격 상승기로 생각하는 국면이다. 이런 제1국면이 나타나기 위해서는 거시 경제는 경기 순환 주기 중에서 호황을 보이는 시기이다. 거시 경제가 피크에 이르게 되면 실수요가 증가하는 반면, 지난 불황기(제4국면)에 감소한 분양 물량이 입주하는 시기이기 때문에 수급 불균형이 발생하고 주택 가격은 상승한다고 했다. 또는 거시 경제가 호황에 이르는 정도가 아니라 하더라도 저금리로 인하여 주택 .......

주택 순환국면은 가격과 거래량을 기준으로 6가지 국면으로 전개된다고 했다. 가격이 오르거나 오른 상태에서 보합을 보이는 제1-3국면과 가격이 내리거나 내린 상태에서 보합 국면을 보이는 제4-6국면으로 전개된다.(주택순환이론의 설명과 한계(1),(2) 참조) 이론적으로는 순환기간은 7-12년 정도이고 대략 평균 기간이 10년 정도라고 본다. 우리나라는 순환주기가 10년보다는 길게 나타나는 것으로 파악된다. 아직은 분석 대상 기간이 길지 않아 아마 우리나라는 건설기간이 긴 아파트를 중심으로 주택을 공급하기 때문이 아닌가 필자는 추측한다. 그리고 이렇게 시계반대 방향으로 6각형의 순환 모형을 그리는 것은 공급이 .......

- 상반기에 급반등한 부동산 시장은 하반기에는 정부의 부동산 정책의 전환, 금리 인상, 재개발과 재건축 추진 물량 확대등으로큰 변화가예상되고 있고 건설산업전략연구소에서는 2009년 하반기 부동산 시장 전망 특강을 준비하고 있습니다.- 강의 주요 내용은I.부동산시장 현국면 진단 1.부동산시장 위기는 끝났는가? 2. 급반등의 원인은 무엇인가? 3. 현재는 어떤 국면인가? 4. 새로운 상승기의 조건은 충족되었나? 5. 장기적으로 어떤 모습으로 변화하나? II.정부의 부동산정책 동향과 시사점 III. 2009-2010년 지역별 주택 수급 분석 IV. 하반기 이후 지역.......

주택순환모형(honeycomb cycle)의 제1국면부터 설명하기로 한다. 거시 경제가 좋아지면 거래량이 증가한다고 했다. 거시 경제가 피크에 이르러 과열을 걱정할 정도가 된다고 하는 것은 기업의 매출이 크게 증가하고 이에 따라 기업내 조직도 팽창하고 개인적으로는 승진이 빨라지고 소득도 증가하게 된다. 이 시점에서 보면 우리 경제에 대한 낙관적인 전망이 많아진다. 이 시점에서 비로소 주택을 구입하려고 하는 실수요가 증가한다고 보는 것이다. 이렇게 주택을 구입하려고 하는 실수요는 발생했지만, 정작 살려고 하는 주택은 부족하다. 왜냐하면, 이 시기에 아파트 입주 물량은 줄어드는데 과거 경기 불황기인 제4국면 즉 가격이 .......