좋은 입지는 지리적 특성이 좋은 곳을 말한다. 즉, 부동산의 특성중 부동성(不動性)으로 인해 좋은 자리, 좋은 위치를 말한다. 그렇다고 다 좋은점포는 아니다. 좋은 점포는 비록 골목안에 위치한 점포라도 손익분석상 경영자 자신의 인건비 정도는 거뜬히 나오는 자리를 좋은 점포라고 한다. 좋은 입지의 점포는 상권유형(주택가, 번화가 , 오피스가 등)에 관계 없이 임대료(보증금, 월세, 관리비)와 권리금이 높다. 그래서 왠만한 사람은 출점하고 싶어도 하지 못한다. 창업자금과 점포비용도 많이 필요하지만 고정비 부담으로 인해 업종 및 아이템도 중고가의 상품을 구비해야 한다. 입지는 좋은데 좋지 않은 점포는 매출은 높은데 고정비를 포.......

자영업자들의 실패 요인으로 크게 4가지를 든다. 중소벤처기업부와 신용보증재단중앙회의 2022년 상반기 폐업실태조사 보고서에 따르면 응답자 가운데 93% 이상이 코로나19 영향이라고 답했다. 그리고 폐업의 가장 주된 사유로 매출 및 이익부진 82.7%, 높은 인건비 부담 23.1%, 임대료 부담 28.3%로 중복응답했다. 또한, kb경영연구소의 설문 분석에 의하면 자영업 폐업의 주된 원인으로 상권쇠퇴와 경쟁과다 등 주변 환경 악화 45.6%로 1위, 준비부족 등 개인적 한계 16.7%로 뒤를 이었다. 이러한 보고서를 보더라도 상권과 입지 요인이 중요한 원인 중 하나라는 것을 알 수 있다. 필자가 항상 강조한 것이 창업4대요소(창업자, 창업자금, 창업.......

많은 분들리 헷갈려 하는 것이 좋은 입지와 좋은 점포다. 도대체 좋은 입지는 뭐고 좋은 점포는 뭘까? 이 둘의 차이는 뭘까? 소위 전문가라는 분들도 이러한 차이를 정확하게 잘 구분하지 못한다. 좋은 입지가 좋은 점포라고만 알고 있다. 필자가 상권현장에서 35년 째 보내면서 이 둘의 차이를 명확하게 구분한다. 좋은 입지는 말 그대로 위치 혹은 장소의 특성을 말한다. 즉, 지리적인 조건들을 말한다. 그 점포가 어떤 위치에 자리하고 있는지 그 조건들을 조사하고 분석하여 결정하는 것이다. 1급지(A급지), 2급지(B급지), 3급지(C급지), 4급지(D급지), 5급지(E급지) 등으로 구분한다. 급지 구분은 가시성, 접근성, 주차편의성, 인지성, 홍보.......

2023년 서울시 마포구에서 주관하는 창업아카데미 교육프로그램 '포스트코로나 시대의 실전 상권입지분석' 주제의 강의다. 필자는 상권입지분석, 점포개발, 창업, 컨설팅 등으로 현장에서 35년 째 보내고 있다. 그동안 보고, 듣고 직접 경험한 사례 위주로 강의를 진행한다. 필자는 34년 동안 망하는 사람들을 너무 많이 봐왔다. 그래서 망하는 점포는 왜 망하는지, 성공하는 점포는 왜 성공하는지, 그에 관한 내용들을 아주 자세하게 설명한다. 필자가 전국 상권 곳곳을 돌아다니면서 찍은 사진 및 동영상을 토대로 강의를 하기 때문에 현실감이 넘친다. 그리고 이해하기 쉽다. 이렇게 사례 위주의 교육이지만, 철저하게 이론을 토대.......

망하고 싶지 않으면 이런 곳은 주의해야 한다. 사람이 많이 지나다닌다고, 지하철역 출입구라고 아무 업종이나 출점한다고 다 성공하는 것은 아니다. 필자가 항상 강조하는 것이 상권과 업종의 궁합, 입지와 아이템의 적합도다. 그리고 가장 중요한 손익분석과 출점타당성 분석이다. 점포 창업에서 주의해야 할 상권단절요인 중 금융시설과 종교시설에 대해 이야기 하고자 한다. 금융시설이라고 하면 은행, 마을금고, 보험회사, 증권회사, 저축은행, 카드회사, 신협, 수협 등을 말한다. 이런 금융시설이 1층에 입지하고 있으면 상권을 단절한다. 그리고 종교시설도 상권을 단절하는 요인 중 하나다. 종교시설은 사찰, 성당, 이슬람사원, 교회 등.......

망하지 않으려면 망한 점포를 조사하고 분석하라. 대부분의 창업자들은 망한 점포보다 성공한 점포들을 조사하고 분석하는 경우가 많다. 물론, 성공한 점포를 제대로만 조사하고 분석하면 성공할 수 있는 가능성은 커진다. 하지만, 창업자들은 가시적인 부분 즉, 눈에 보이는 것만 보고 창업에 나서는 경우도 많다는 것을 알아야 한다. 망하지 않으려면 눈에 보이는 것보다 눈에 보이지 않는 부분에 집중하라고 수도 없이 이야기 했다. 첫째, 상권입지. 둘째, 손익분석. 셋째, 업종 수명주기. 넷째, 경쟁업체 등이다. 상권입지는 눈에 좋아 보이는 번화가, 역세권, 오피스가, 대학가 등 상권유형에 관계없이 사람이 많은 곳은 다 좋아 보인다. 이.......

상권 현장을 돌아 다니다 보면 망하는 점포들을 많이 보게 된다. 그럴 때마다 안타깝고 아쉬운 마음이 가득 든다. 좀더 신중하게 접근했더라면 그러한 결과를 미리 막을 수 있었을텐데 하는 안타까움과 아쉬움이다. 그래서 상권분석과 입지분석 그리고 점포개발이 중요하다. 결론부터 말을 하자면 새로운 간판이 많이 보이는 곳은 신중하게 접근해야 한다. 새로운 간판이 많이 보이는 곳은 두 유형뿐이다. 수명주기상 도입기의 상권이거나 쇠퇴기의 상권이다. 도입기 상권은 신도시 혹은 신도시 개념의 새롭게 상권이 형성된 곳을 말한다. 새롭게 형성된 도입기 상권은 임차료가 부담된다. 또한, 바닥권리금도 무시하지 못한다. 쇠퇴기 상권은 30.......

한 해 평균 90만 명 정도가 폐업을 한다. 전국 자영업자 수가 552만 명 내외이니 6명 중 1명이 폐업을 하는 꼴이다. 심지어 창업한지 1년 안에 폐업하는 비율이 30% 가까이 되니 실패할 확률이 굉장히 높다. 이유가 도대체 뭘까? 여러 가지가 있지만 그 중에서도 상권입지분석을 제대로 하지 않는 원인이 크다 할 것이다. 필자가 34년 동안 전국의 상권 현장을 돌아 다니면서 본 망한 점포는 헤아릴 수도 없다. 망한 이유 첫번째가 상권입지분석을 제대로 하지 않기 때문이다. 창업 준비에는 많은 요소들이 필요하다. 창업자 자신의 자질 검사, 자금조달, 업종선정, 사업장 확보 그리고 세무, 노무, 회계, 법률, 마케팅 등 한 둘이 아니다. 이와.......