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[비공개] 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)별 유망상품과 침체상품주..
주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)별 유망상품과 침체상품 주택 순환국면은 가격과 거래량을 기준으로 6가지 국면으로 전개된다고 했다. 가격이 오르거나 오른 상태에서 보합을 보이는 제1-3국면과 가격이 내리거나 내린 상태에서 보합 국면을 보이는 제4-6국면으로 전개된다.(주택순환이론의 설명과 한계(1),(2) 참조) 이론적으로는 순환기간은 7-12년 정도이고 대략 평균 기간이 10년 정도라고 본다. 우리나라는 순환주기가 10년보다는 길게 나타나는 것으로 파악된다. 아직은 분석 대상 기간이 길지 않아 아마 우리나라는 건설기간이 긴 아파트를 중심으로 주택을 공급하기 때문이 아닌가 필자는 추측한다. 그리고 이렇게 시계반대 방향으로 6각형의 순환 모형을 그리는 것은 공급이 제약되어 있는 주택 산업의 특성에서부터 비롯된다. 주택 이외에 우리..추천 -
[비공개] 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)별 유망상품과 침체상품주..
주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)별 유망상품과 침체상품 주택 순환국면은 가격과 거래량을 기준으로 6가지 국면으로 전개된다고 했다. 가격이 오르거나 오른 상태에서 보합을 보이는 제1-3국면과 가격이 내리거나 내린 상태에서 보합 국면을 보이는 제4-6국면으로 전개된다.(주택순환이론의 설명과 한계(1),(2) 참조) 이론적으로는 순환기간은 7-12년 정도이고 대략 평균 기간이 10년 정도라고 본다. 우리나라는 순환주기가 10년보다는 길게 나타나는 것으로 파악된다. 아직은 분석 대상 기간이 길지 않아 아마 우리나라는 건설기간이 긴 아파트를 중심으로 주택을 공급하기 때문이 아닌가 필자는 추측한다. 그리고 이렇게 시계반대 방향으로 6각형의 순환 모형을 그리는 것은 공급이 제약되어 있는 주택 산업의 특성에서부터 비롯된다. 주택 이외에 우리..추천 -
[비공개] 주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(3)주..
주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(3) 주택 순환 모형은 주택 가격과 거래량으로 주택 시장의 흐름을 파악한다. 현재의 위치를 알면 다음에 어느 방향으로 나갈 것이라는 것을 짐작할 수 있다. 따라서 투자자나 사업자들에게는 판단의 기준이 된다. 이론적으로는 6각형의 형태를 보이고 대략 순환 기간은 7-12년 정도이고 평균 10년 정도의 순환 기간을 갖는다고 본다. 그러나 현실 세계에서는 모양이 일정하지가 않아 그림을 보고도 해석하기가 어려울 때가 많다. 이러한 주택 순환 모형도 왜곡되는 경우가 대표적으로 두 가지가 있다. 첫째는 공급 부문에서 문제가 발생해 과잉 공급이 지속적으로 일어나는 경우이다. 이런 경우는 다양한 양상이 있을 수 있겠으나 가장 큰 것은 가격 메카니즘이 망가진 경우이다. 분양 가격에 규제가 생..추천 -
[비공개] 주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(3)주..
주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(3) 주택 순환 모형은 주택 가격과 거래량으로 주택 시장의 흐름을 파악한다. 현재의 위치를 알면 다음에 어느 방향으로 나갈 것이라는 것을 짐작할 수 있다. 따라서 투자자나 사업자들에게는 판단의 기준이 된다. 이론적으로는 6각형의 형태를 보이고 대략 순환 기간은 7-12년 정도이고 평균 10년 정도의 순환 기간을 갖는다고 본다. 그러나 현실 세계에서는 모양이 일정하지가 않아 그림을 보고도 해석하기가 어려울 때가 많다. 이러한 주택 순환 모형도 왜곡되는 경우가 대표적으로 두 가지가 있다. 첫째는 공급 부문에서 문제가 발생해 과잉 공급이 지속적으로 일어나는 경우이다. 이런 경우는 다양한 양상이 있을 수 있겠으나 가장 큰 것은 가격 메카니즘이 망가진 경우이다. 분양 가격에 규제가 생..추천 -
[비공개] 주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(2)주..
주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(2) 주택순환모형(honeycomb cycle)의 제1국면부터 설명하기로 한다. 거시 경제가 좋아지면 거래량이 증가한다고 했다. 거시 경제가 피크에 이르러 과열을 걱정할 정도가 된다고 하는 것은 기업의 매출이 크게 증가하고 이에 따라 기업내 조직도 팽창하고 개인적으로는 승진이 빨라지고 소득도 증가하게 된다. 이 시점에서 보면 우리 경제에 대한 낙관적인 전망이 많아진다. 이 시점에서 비로소 주택을 구입하려고 하는 실수요가 증가한다고 보는 것이다. 이렇게 주택을 구입하려고 하는 실수요는 발생했지만, 정작 살려고 하는 주택은 부족하다. 왜냐하면, 이 시기에 아파트 입주 물량은 줄어드는데 과거 경기 불황기인 제4국면 즉 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 국면에서 분양한 물량이 입주하는 시기이..추천 -
[비공개] 주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(2)주..
주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(2) 주택순환모형(honeycomb cycle)의 제1국면부터 설명하기로 한다. 거시 경제가 좋아지면 거래량이 증가한다고 했다. 거시 경제가 피크에 이르러 과열을 걱정할 정도가 된다고 하는 것은 기업의 매출이 크게 증가하고 이에 따라 기업내 조직도 팽창하고 개인적으로는 승진이 빨라지고 소득도 증가하게 된다. 이 시점에서 보면 우리 경제에 대한 낙관적인 전망이 많아진다. 이 시점에서 비로소 주택을 구입하려고 하는 실수요가 증가한다고 보는 것이다. 이렇게 주택을 구입하려고 하는 실수요는 발생했지만, 정작 살려고 하는 주택은 부족하다. 왜냐하면, 이 시기에 아파트 입주 물량은 줄어드는데 과거 경기 불황기인 제4국면 즉 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 국면에서 분양한 물량이 입주하는 시기이..추천 -
[비공개] 주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(1) ..
주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(1) Honeycomb은 우리말로 벌집이란 뜻이다. 벌집 모양이 육각형이니 주택 시장의 허니컴사이클 모형은 주택 시장이 벌집 모양인 육각형으로 순환한다고 하는 것이다. 주택 시장을 가격과 거래량을 기준으로 놓고 보면, 가격은 상승하거나 보합 상태이거나 하락하거나 세가지 경우의 수가 나온다. 거래량은 줄어들거나 증가하거나 두 가지 경우의 수가 나온다. 그러면 6개의 조합이 나오는데 가격이 오르면서 거래량도 오르는 경우는 제1국면이라 하고, 가격은 상승하는데 거래량이 감소하는 국면은 제2국면이라고 한다. 가격은 보합상태를 유지하는 데에 거래량이 줄어드는 국면은 제3국면이라 하고 가격이 하락하면서 거래량도 감소하면 이국면을 제4국면이라고 한다. 다음으로 가격이 하락하면서 거래..추천 -
[비공개] 주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(1) ..
주택순환이론(Honeycomb Cycle)에 대한 설명과 한계(1) Honeycomb은 우리말로 벌집이란 뜻이다. 벌집 모양이 육각형이니 주택 시장의 허니컴사이클 모형은 주택 시장이 벌집 모양인 육각형으로 순환한다고 하는 것이다. 주택 시장을 가격과 거래량을 기준으로 놓고 보면, 가격은 상승하거나 보합 상태이거나 하락하거나 세가지 경우의 수가 나온다. 거래량은 줄어들거나 증가하거나 두 가지 경우의 수가 나온다. 그러면 6개의 조합이 나오는데 가격이 오르면서 거래량도 오르는 경우는 제1국면이라 하고, 가격은 상승하는데 거래량이 감소하는 국면은 제2국면이라고 한다. 가격은 보합상태를 유지하는 데에 거래량이 줄어드는 국면은 제3국면이라 하고 가격이 하락하면서 거래량도 감소하면 이국면을 제4국면이라고 한다. 다음으로 가격이 하락하면서 거래..추천 -
[비공개] MB 정부에 들어서 주택 시장에 대한 규제가 처음으로 나왔다. 2009년
MB 정부에 들어서 주택 시장에 대한 규제가 처음으로 나왔다. 2009년들어 주택 거래량이 증가하면서 추가 주택 담보대출 금액이 매월 3조 원이 넘어가면서 시장 과열이 아닌가하는 우려가 제기되었다. 우선 주택담보 대출액 증가가 주택 시장의 과열을 판단하는 기준이 될 수 있는가에 대해서는 약간의 논란의 여지가 있다. 서울 강남을 비롯한 버블세븐 지역의 거래량이 증가하고 가격이 회복한 상황에서 비수기에 접어들었음에도 불구하고 가격 상승세가 멈추지 않아 우려를 자아낼 상황인 것은 이해가 된다. 특히 중소기업에 가는 돈보다 주택담보대출로 가는 돈이 더 많다는 점에서 심금을 울린다. 그러나 이론적으로는 주택 거래는 거시 경기 활동에 영향을 가장 크게 받는다. 거시 경제가 좋아 경제 활동이 활발해지면 지역간, 지역내 이사량이 증가..추천 -
[비공개] MB 정부에 들어서 주택 시장에 대한 규제가 처음으로 나왔다. 2009년
MB 정부에 들어서 주택 시장에 대한 규제가 처음으로 나왔다. 2009년들어 주택 거래량이 증가하면서 추가 주택 담보대출 금액이 매월 3조 원이 넘어가면서 시장 과열이 아닌가하는 우려가 제기되었다. 우선 주택담보 대출액 증가가 주택 시장의 과열을 판단하는 기준이 될 수 있는가에 대해서는 약간의 논란의 여지가 있다. 서울 강남을 비롯한 버블세븐 지역의 거래량이 증가하고 가격이 회복한 상황에서 비수기에 접어들었음에도 불구하고 가격 상승세가 멈추지 않아 우려를 자아낼 상황인 것은 이해가 된다. 특히 중소기업에 가는 돈보다 주택담보대출로 가는 돈이 더 많다는 점에서 심금을 울린다. 그러나 이론적으로는 주택 거래는 거시 경기 활동에 영향을 가장 크게 받는다. 거시 경제가 좋아 경제 활동이 활발해지면 지역간, 지역내 이사량이 증가..추천
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